상가 임대차보호법 권리금 보장은 언제까지 해줘야 하나요?

본인소유 상가건물인데도, 권리금을 지급해야 하나요?

주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 상가임대차권리금문제 Q&A

문) 저는 조그만 상가건물을 하나 소유하고 있고 상가건물에서 나오는 돈을 가지고 생활비로 쓰고 있습니다. 

현재 임차인과는 2005년경 임대차계약을 체결하였고 임차인은 현재까지15년째 식당을 운영해 오고 있습니다.

 현 임차인과의 임대차계약이 2019년 7월 31일 만료가 되는데 저는 더 이상 임대차계약을 갱신하지 않고 제 상가건물에서 직접 카페를 운영할 계획입니다. 

제가 직접 제 소유 상가건물에서 영업을 할 경우에도 저는 임차인에게 권리금을 지급해야만 하나요?

답) 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 권리금 회수 청구권이 도입되었습니다. 

법 개정당시 임차인의 권리금 회수 청구권은 법 시행 전후 상관없이 존속하고 있는 모든 임차인에게 권리를 부여했습니다. 

따라서 귀하의 상가건물을 임차하여 장사를 하고 있는 임차인도 권리금 회수 청구권이 도입되기 전에 임대차계약을 체결한 임차인이지만 권리금 회수 청구권을 행사할 수 있습니다. 

다만 임차인이 임대차계약을 체결한 후 15년이 경과하였기 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인입니다.

임대차 기간이 5년이 경과한 임차인도 권리금을 청구할 수 있는지가 문제가 됩니다. 이에 대해 대부분의 1심 판결은 5년이 경과한 임차인은 권리금을 청구할 수 없다는 편결을 하여 왔고 항소심 판결의 대부분은 5년이 경과한 임차인도 권리금을 청구할 수 있다고 하여 판결들이 엇갈리고 있었습니다. 

대법원은 최근 임대차 기간 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다며 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였습니다. 

또한 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다고 판시하여(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소)판결 참조)

그동안의 논란을 정리하였습니다.

따라서 귀하의 상가 임차인이 임차기간 15년여가 경과한 임차인이지만 귀하는 여전히 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 할 것이며, 귀하의 방해행위로 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 된다면 귀하를 상대를 권리금 상당의 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 

다만 상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 규정하고 있습니다. 따라서 귀하가 귀하 소유의 상가건물에서 직접 장사를 하는 경우를 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유로 볼 수 있는지 살펴보아야 합니다.

법은 임대인의 정당한 사유로 다음 4가지를 규정하고 있습니다. 

첫째 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 

둘째 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 

셋째 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우,

넷째 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 

따라서 임대인이 상가 건물에서 직접 영업을 하는 경우는 임대인의 정당한 사유로 보지 않고 있으므로 이러한 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한다면 귀하는 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.