근저당권 전입신고 확정일자가 같은 날 이루어지면 효력발생 시기는?

근저당권 / 전입신고 / 확정일자가 같은 날 이루어지면 효력발생 시기는?

근저당설정과 임차인의 전입신고, 확정일자를 같은날 한다면 어떤 권리관계가 만들어질지 궁금하신 분들이 많을 겁니다. 사실 헷갈려하실수도 있고요. 그래서 한번 정리해 보겠습니다.

 근저당권 : 당일날 오전 9시 효력 발생.
 확정일자 : 당일날 오전 9시 효력 발생.
전입신고 : 익일(다음날) 오전 0시 효력 발생.

먼저 대항력 (전입신고+확정일자) 은 근저당권 설정일 보다 하루 늦은 다음날 오전 0시부터 효력 발생하여 후순위 권리가 됩니다.

즉, 잔금 당일날 위 3가지가 모두 함께 이루어졌다면 근저당권이 가장 우선 순위가 됩니다.

그러면 잔금을 치루고 입주하기 전에 미리 전입신고와 확정일자를 받아놓으면?

임차인이 전세보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 대항력은,
전입신고+확정일자+주택의 점유(실거주 동반) 이 3가지가 함께 이루어져야 비로소 효력이 발생합니다.

따라서 잔금 전에 미리 전입신고와 확정일자를 받아두었다 해도,
그 시기에 대항력이 발생하는 것이 아니라,

## 주택의 인도일(잔금 및 입주일)에 비로소 효력이 발생됩니다.
( 즉,보호받을 요량으로 잔금전에 전입신고와 확정일자를 미리 받아놔도 효력은 잔금 입주일부터 발생한다는 사실)

만약 주택의 인도와 전입신고를 하루 전에 하고,
그 다음날 확정일자와 근저당 설정이 이루어졌다면?

임차인의 대항력과 근저당권 설정이 똑같이 당일 효력이므로
근저당 설정 은행과 임차인이 그 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다.

잔금 다음날 (전입신고한 다음날) 등기부등본을 다시
한번 더 떼서 확인해보는 센스와
계약서 특약사항에
잔금날 익일까지 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 않기로 한다.는 특약을 명시해두는 것도 확실한 안전장치가 되겠죠!

오늘도 화이팅~~