아파트나 주택 매매시 놓치기 쉬운 양도소득세 절세방법 (1편)

아파트나 주택매매시 놓치기 쉬운 양도소득세 절세방법(1편)

부동산 거래를 하다보면 일반적으로 부동산거래를 자주하지 않기때문에 세금문제에 대해서 쉽게 생각하여 내지 않아도 될 양도소득세를 납부를 하는 경우가 발생 할 있습니다. 

이번에는 놓치기 쉬운 절세 방법을 정리해 볼께요.


1) 1세대 1주택 비과세를 활용

부동산중 유일하게 비과세가 되는 것은 1세대 1주택으로 1세대가 2년간 보유한 1주택은 9억까지는 세금이 없습니다. 

9억이 넘더라도 초과한 비율만 양도세금을 납부하게 되며 주택은 1세대 1주택을 유지하면 세금 없이 양도할 수 있습니다. 다만, 2017년 8월 3일 이후 일정지역에서 취득한 주택에 대해서는 2년간 거주를 해야 1세대 1주택비과세가 적용을 받습니다.


2) 취득시에 들어간 경비는 양도세 절세에 도움이 됩니다.

취득시 들어가는 취득세, 중개보수료, 등기 관련비용은 양도세 계산시 비용으로 인정받을 수 있습니다. 

특히 인테리어비용이나 냉난방 공사등은 거액의 비용이 들어가게 되므로 절세 효과가 무시하지 못할 수준입니다. 증빙서류 챙기세요.

문제는 취득시점이 오래전이라 증빙이 없는 경우가 많으므로 취득시에 관련비용을 잘 챙겨 놓는 것이 유리합니다.




3) 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세를 적용받을 때 주의해야 할 사항은 오피스텔입니다. 

오피스텔은 주택이 될 수 도 있고, 상가로 보아 주택수에서 제외될 수도 있습니다. 오피스텔이 상가로 인정되기 위해서는 임차인이 사업자등록을 한 사업자이면 가능하며, 사업자가 아닌 사람이 거주하는 경우에는 주택으로 분류되어 1세대 1주택 적용이 되지 않습니다.


4) 단기간에 양도하는 경우 양도소득세율이 높다.

취득한 주택을 단기간에 팔게 되는 경우에는 양도소득세율이 높습니다. 주택을 1년이내에 양도하게 되면 50%의 세율이 적용되고, 2년이내에 처분하게 되면 40%의 세율이 적용됩니다.


5) 장기 보유 공제를 최대한 활용

부동산의 양도소득세는 3년이상 보유하게 되면 장기보유 공제라는 제도가 있습니다. 

장기보유공제는 10년간 30%(1세대 1주택은 80%)의 비율만큼 이익에서 차감하여 주는 제도입니다. 따라서 최소 3년이상 보유하면 매년 공제의 폭이 커지고. 10년 이상은 장기보유공제가 되지 않습니다.

6) 2주택이상이라면 적게 오른 자산을 먼저 매도

주택이 2채이상 있어도 특수한 경우 비과세는 가능할 수 있습니다. 비과세가 안 된다면, 많이 오른 주택을 먼저 팔아야 할까? 적게 오른 주택을 팔아야 할까? 

세금적인 부분만을 놓고 판단한다면 적게 오른 주택을 먼저팔고, 많이 오른 주택은 비과세의 요건을 갖추어 파는 것이 유리합니다. 

최근 9.13 대책에 의하면, 조정대상지역 일시적 2주택자의 경우 양도세 비과세기준 강화되었습니다. (종전주택 3년→2년내 처분시 일시적 2주택인정)


7) 하락한 부동산이 있으면 같은 해에 같이 매도하면 유리합니다.

양도소득세는 1년간 매도한 부동산중 같은 세율의 자산은 합하여 계산합니다. 따라서 손실이 있는 부동산과 이익이 많은 부동산은 같은 해에 처분하는 것이 유리합니다.

아쉽지만 부동산의 손실은 사업소득과 달리 이월되어 차후년도에 적용되지 않는 것이 특징입니다.


8) 반드시 신고납부하는 것이 유리합니다.

부동산 양도소득세는 잔금일의 해당월 말일로부터 2개월 이내에 신고하고 납부하여야 합니다. 

신고하지 않으면, 20%의 신고불성실가산세가 추징되고, 양도소득세를 납부하지 않으면 하루에 3/10000씩 이자가 발생합니다. 

연 이자율로는 10.95%정도의 가산세부담이 큰 편 이므로 양도소득세 신고는 기한내에 하는 것이 유리합니다.