주택임대차보호법 중 최우선변제금 받는 법

주택임대차보호법 중 최우선변제금 받는 법

주택임대차보호법은 서민들의 주거안정을 위해서 민법의 특별법으로 제정된 법률입니다. 민법중 일반 임대차계약 법률조항으로 규정하기 곤란하거나 특별히 보호해야 하는 사회적 약자인 소액 임차보증금으로 임대차계약을 맺고 약자의 지위에서 임대인에게 갑질을 당하지 않게 하기 위해서 만들어진 민사특별법입니다.

주택임대차보호법은 대체적으로 강행규정으로 정해져 있어서 계약 내용에 있어서 임차인에게 불리한 계약은 대체로 무효로 하고 있어서 임차인엑 특별히 유리한 법률이라 하겠습니다.

이 법률에 해당되어 보호받을려면 요건이 있는데 첫째, 임대차계약을 하고 (전입신고를 하고 주택의 인도 이사(실지로점유)해야 대항력이 있다고 보고 있으며 둘째, 계약시 보증금이 이법에 보호대상 적용범위여야 한다는 것입니다. 이같은 요건을 충족하면 이용 중인 목적물이 경매를 당하여도 최우선해서 일정금액 한도에서 보증금을 다른 채권자들보다 우선하여 변제받을 권리를 갖게 됩니다.

여기서 기준일(이법 시행일)이 중요한데 경매가 진행될때 선순위저당권자의 설정일에 따라서 달라집니다. 최우선 변제금은 1984년에 최초로 이 법률이 생기고 나서 현재까지 수차례 변경되어 좀 혼란 스러울 수 있으나 조금만 신경써서 보시면 금방 이해하실 수 있습니다.

여기서 간과해서 안되는 문제가 있는데 최우선 변제라고 해서 반드시 경매시 매각대금에서 무조건 최우선으로 변제받는 것은 아니라는 것입니다. 

경매에서는 변제순위가 있는데 

0순위는 경매진행비용 예를 들면 인지세, 감정평가비용, 현황조사비용 등이 해당합니다.

1순위는 필요비와 유익비라고 하는데 제3취득자 등이 경매부동산 보존, 개량을 위하여 지출한 비용등이 해당합니다.

2순위는 주택이나 상가임대차보호법에서 보증금중 일정액(최우선변제) , 최종3개월분의 임금, 최근 3년간퇴즉금, 재해보상금 등이 해당합니다.

3순위는 당해세라고 당해 부동산에 부과된 국세로 상속세, 증여세, 종합부동산세 등과 지방세 중에 재산세등이 해당합니다.

4순위는 당해세를 제외한 국세, 지방세등을 말합니다.

5순위는  담보물권중에 저당권, 전세권, 담보가등기와 대항요건을 갖춘 임차보증금(우선변제) 등이 해당합니다.

6순위는 임금채권이 해당합니다.

7순위는 법정기일이 근저당, 전세권등 보다 늦은 국세, 지방세가 해당합니다.

8순위는 각종 공과금으로 국민연금, 건강보험료, 산재보험료 등이 해당합니다.

9순위는 일반채권, 대항력없는 주택, 상가건물 임대차보증금 등이 해당합니다.

일반적으로 2순위에서 경매진행비용과 필요비, 유익비를 제외한 다음으로 변제를 받을 수 있는데 단, 전체낙찰금액의 50%이상을 변제받을 수 없으며 다가구주택처럼 보증금이 50%를 넘어가는 경우 임차인들이 금액에 따라서 안분해서 배당받게 됩니다.

안분이란 말은 비율대로 받을 수 있다는 말입니다.

주택임대차보호법이 워낙 강력한 법률이다 보니 이 법을 악용해서 위장임차인들이 많이 생겨나고 있습니다. 진정한 임차인들이 손해를 보는 경우도 있을 수 있습니다. 그래서 배당시 금융기관이나 채권자들이 배당이의 신청을 하는 경우가 많아지고 있으며 법원도 배당시 진정한 임차인인지 여부를 꼼꼼히 따지고 있는 추세이기도 합니다.

항상 계약시 계약서 작성을 신경써서 정확하게 작성하시고 주소를 오기하는 경우도 조심하셔야 하고요 확정일자를 전입시 바로 받으시고 보증금을 지급하실때는 반드시 금융기관 계좌이체를 추천해드리며 그래야 후에 배당이의가 있어도 가장 강력한 증거력이 있습니다. 정 안되면 수표를 발행해서 사본을 보관하시고 영수증을 반드시 발급받고 보관하시길 바랍니다.